Um
dos temas que tem surgido no debate público é o do mercado imobiliário. Nos
últimos anos, e segundo dados do INE, o índice de preços da habitação subiu
mais de 39% entre o segundo trimestre de 2013 e o segundo trimestre de 2018. Também
no último ano se vendeu o dobro dos alojamentos vendidos em 2012. Sem dúvida
que o mercado imobiliário está em alta e com isso traz algumas preocupações que
se têm vindo a comentar e especular na praça pública, das quais se destaca o
facto de esta recuperação do mercado trazer consigo uma bolha imobiliária.
Uma
bolha surge quando o preço dos imóveis diverge do valor que pode ser atribuído
ao mesmo tendo em consideração os rendimentos que dele poderão ser extraídos no
futuro e a taxa de retorno exigida ao longo do investimento. Sendo este valor
difícil de apurar, os compradores muitas das vezes são, indiretamente,
induzidos a determinar um valor acima da realidade. Se os mesmos forem
persistentemente induzidos a valorizar o imóvel em excesso, os preços sobem e a
bolha é criada.
Em
Portugal, a elevada procura no setor imobiliário não está a ser acompanhada
pela oferta. Este acentuado aumento da procura deve-se a vários fatores, tais
como a melhoria no acesso ao crédito à habitação, principal causa de muitas das
bolhas imobiliárias que levaram a crises financeiras, e a falta de
investimentos alternativos, ou seja, aparecem no mercado investidores
temporários que causam pressão na procura de casas. Também a evolução do
investimento direto estrangeiro residencial ajudou no aumento de procura de
casas, que, segundo o presidente da APEMIP, em 2017, uma em cada quatro casas
foi comprada por estrageiros. Outros fatores ajudaram também esta procura
quente no mercado imobiliário, como a especulação e também o mercado de
arrendamento. Mas nem tudo se explica com o aumento da procura. É também
importante perceber que a oferta não está a ter capacidade de acompanhar a
procura e isto acontece porque há alguns limites à oferta de imóveis, como a
demora no processo de licenciamento, pois sem licenciamento não há construção,
e a dificuldade no acesso ao crédito para a construção.
A
questão passa agora por perceber se há ou não uma bolha no mercado imobiliário.
Percebe-se, como já foi referido acima, que a oferta não tem capacidade para
acompanhar a procura. Segundo o FMI, Portugal apresenta uma elasticidade da
oferta reduzida face à média dos países da OCDE, o que quer dizer que perante
um choque na procura equivalente em vários países, o aumento dos preços em
Portugal é maior.
Tendo
em conta tudo o que foi referido, podemos verificar que Portugal reúne todas as
condições para que seja criada uma bolha no mercado imobiliário, mas tal não
podemos afirmar, pelo menos para já, apenas se a mesma rebentar. Mas enquanto
isso não acontece, é importante tentar inverter o rumo da situação.
Quanto
à procura, um dos fatores mais importantes é o crédito à habitação e a sua
facilidade de acesso. Para o controlar, é necessário que as autoridades adotem políticas
macro prudenciais. A 1 julho do presente ano, o Banco de Portugal decidiu
recomendar limites para o rácio entre o montante do financiamento face ao valor
do imóvel que serve de garantia (TLV), o estabelecimento de um teto máximo para
o rácio entre os encargos com créditos e o rendimento familiar, e também a
limitação à maturidade dos empréstimos. Quanto à oferta, é necessário
proporcionar incentivos para a construção, sabendo que os mesmos demoram a
produzir efeitos.
Tiago
António Garcia Francisco
[artigo de opinião produzido no âmbito da unidade curricular “Economia Portuguesa e Europeia” do 3º ano do curso de Economia (1º ciclo) da EEG/UMinho]
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