domingo, 18 de novembro de 2018

Bolhas Imobiliárias em Portugal

Um dos assuntos eminentes relativo à economia de Portugal nos dias atuais é o risco imposto pela bolha especulativa no setor imobiliário. Atualmente, este assunto é motivo de estudo e preocupação não só de Portugal, mas do FMI e agências de outros países da União Europeia, como é demonstrado pelos recentes alertas apontados pelos mesmos indicando o perigo deste fenômeno para o mercado. Para entender esta situação primeiramente temos que entender o que é uma Bolha no sistema Imobiliário e que riscos a mesma apresenta para a economia de um país.
         Primeiramente, temos que pontuar que uma bolha imobiliária só é formada quando existe um aumento dos preços de um bem quando a oferta se mantém ou não sobe ao mesmo nível, quer por motivos de fácil crédito, rendimentos folgados ou especulação nos preços, causando uma desproporcionalidade na sustentabilidade real do mercado. A causa deste fenómeno é motivo de discussão entre muitos economistas e não é possível ter certeza absoluta de como ele se origina. Porém, em Portugal, é possível especular que a sobrevalorização dos imóveis (principalmente em Porto e em Lisboa) pode ser atribuída às taxas Euribor estarem negativas, facilitando o crédito, aos chamados Vistos “Gold”, que puxaram os preços dos imóveis a valores extremamente altos, ao aumento brutal do turismo e, por fim, o aumento natural da economia.
Ultimamente, o FMI (Fundo Monetário Internacional) tem demonstrado uma grande preocupação com o crescimento desenfreado do mercado imobiliário português, com medo que os problemas ocorridos na crise de 2009 voltem a jogar Portugal noutra crise, nomeadamente uma escalada nos níveis de incumprimento do crédito à habitação. O FMI constata que os preços do mercado imobiliário já apresentam níveis pré-crise, visto que os preços das casas aumentaram em cerca de 20% em Portugal, comparado com os 7% da Zona Euro, atingindo máximos de 2009, onde a crise se instaurou, e o FMI teve que intervir junto com outras entidades financeiras para evitar um pior cenário.
O FMI nota que parte da subida dos preços, além do aumento do crédito à habitação, seja reflexo do apetite por parte dos estrangeiros em investir em imóveis em Portugal, sendo brasileiros, franceses e outros os responsáveis por comprar 25% dos imóveis vendidos em Portugal em 2017.   
Apesar de o FMI concordar que esta situação preocupante no sistema imobiliário não foi fomentada pelo ciclo de crédito, foi recomendado que as autoridades de supervisão (nomeadamente, o Banco de Portugal) devem manter-se vigilantes e implementar medidas macroprudenciais adicionais.
Atualmente, estão em causa três destas medidas preventivas da iniciativa para ser aplicada em novos contratos de crédito, sendo elas: a criação de limites para o rácio entre o montante do financiamento face ao valor do imóvel que serve de garantia (LTV), o estabelecimento de um teto máximo para o rácio entre os encargos com créditos e o rendimento familiar, bem como uma limitação à maturidade dos empréstimos.
Portanto, Portugal não é o primeiro e claramente não será a última economia no mundo a ter tal problema ao ponto de demonstrar perigo para seu progresso, uma vez que em 2008-2009 uma crise mundial tomou lugar muito por conta de bolhas especulativas nos sectores imobiliários das economias ao redor do mundo. Temos também que pontuar que, por outro lado, segundo os economistas Richard Herring e Susan Wachter, uma bolha no setor imobiliário não está diretamente ligada a uma crise bancária, uma vez que é possível acontecer uma ou outra independentemente. Porém, um aumento nos preços no setor imobiliário pode levar a um aumento no volume de crédito, fazendo com que o preço dos imóveis aumente ainda mais e, possivelmente, levar um país a uma situação de crise.

Lucas Nogueira de Almeida

Bibliografia:
-Asset price bubbles: The Implications for Monetary, Regulatory and Internacional Policies
-https://arrowplus.pt/o-que-e-uma-bolha-imobiliaria-em-portugal/
-https://eco.pt/2018/02/23/fmi-alerta-para-escalada-no-preco-das-casas-em-portugal/
-https://eco.pt/2018/01/11/estrangeiros-compraram-25-das-casas-vendidas-em-2017/

[artigo de opinião produzido no âmbito da unidade curricular “Economia Portuguesa e Europeia” do 3º ano do curso de Economia (1º ciclo) da EEG/UMinho]

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