Bolha imobiliária a caminho?

Um dos temas que tem surgido no debate público é o do mercado imobiliário. Nos últimos anos, e segundo dados do INE, o índice de preços da habitação subiu mais de 39% entre o segundo trimestre de 2013 e o segundo trimestre de 2018. Também no último ano se vendeu o dobro dos alojamentos vendidos em 2012. Sem dúvida que o mercado imobiliário está em alta e com isso traz algumas preocupações que se têm vindo a comentar e especular na praça pública, das quais se destaca o facto de esta recuperação do mercado trazer consigo uma bolha imobiliária.

Uma bolha surge quando o preço dos imóveis diverge do valor que pode ser atribuído ao mesmo tendo em consideração os rendimentos que dele poderão ser extraídos no futuro e a taxa de retorno exigida ao longo do investimento. Sendo este valor difícil de apurar, os compradores muitas das vezes são, indiretamente, induzidos a determinar um valor acima da realidade. Se os mesmos forem persistentemente induzidos a valorizar o imóvel em excesso, os preços sobem e a bolha é criada.

Em Portugal, a elevada procura no setor imobiliário não está a ser acompanhada pela oferta. Este acentuado aumento da procura deve-se a vários fatores, tais como a melhoria no acesso ao crédito à habitação, principal causa de muitas das bolhas imobiliárias que levaram a crises financeiras, e a falta de investimentos alternativos, ou seja, aparecem no mercado investidores temporários que causam pressão na procura de casas. Também a evolução do investimento direto estrangeiro residencial ajudou no aumento de procura de casas, que, segundo o presidente da APEMIP, em 2017, uma em cada quatro casas foi comprada por estrageiros. Outros fatores ajudaram também esta procura quente no mercado imobiliário, como a especulação e também o mercado de arrendamento. Mas nem tudo se explica com o aumento da procura. É também importante perceber que a oferta não está a ter capacidade de acompanhar a procura e isto acontece porque há alguns limites à oferta de imóveis, como a demora no processo de licenciamento, pois sem licenciamento não há construção, e a dificuldade no acesso ao crédito para a construção.

A questão passa agora por perceber se há ou não uma bolha no mercado imobiliário. Percebe-se, como já foi referido acima, que a oferta não tem capacidade para acompanhar a procura. Segundo o FMI, Portugal apresenta uma elasticidade da oferta reduzida face à média dos países da OCDE, o que quer dizer que perante um choque na procura equivalente em vários países, o aumento dos preços em Portugal é maior.

Tendo em conta tudo o que foi referido, podemos verificar que Portugal reúne todas as condições para que seja criada uma bolha no mercado imobiliário, mas tal não podemos afirmar, pelo menos para já, apenas se a mesma rebentar. Mas enquanto isso não acontece, é importante tentar inverter o rumo da situação.

Quanto à procura, um dos fatores mais importantes é o crédito à habitação e a sua facilidade de acesso. Para o controlar, é necessário que as autoridades adotem políticas macro prudenciais. A 1 julho do presente ano, o Banco de Portugal decidiu recomendar limites para o rácio entre o montante do financiamento face ao valor do imóvel que serve de garantia (TLV), o estabelecimento de um teto máximo para o rácio entre os encargos com créditos e o rendimento familiar, e também a limitação à maturidade dos empréstimos. Quanto à oferta, é necessário proporcionar incentivos para a construção, sabendo que os mesmos demoram a produzir efeitos.

Tiago António Garcia Francisco

[artigo de opinião produzido no âmbito da unidade curricular “Economia Portuguesa e Europeia” do 3º ano do curso de Economia (1º ciclo) da EEG/UMinho]