Um dos assuntos eminentes relativo à economia de Portugal nos dias atuais é
o risco imposto pela bolha especulativa no setor imobiliário. Atualmente, este
assunto é motivo de estudo e preocupação não só de Portugal, mas do FMI e
agências de outros países da União Europeia, como é demonstrado pelos recentes
alertas apontados pelos mesmos indicando o perigo deste fenômeno para o
mercado. Para entender esta situação primeiramente temos que entender o que é
uma Bolha no sistema Imobiliário e que riscos a mesma apresenta para a economia
de um país.
Primeiramente, temos que pontuar que
uma bolha imobiliária só é formada quando existe um aumento dos preços de um
bem quando a oferta se mantém ou não sobe ao mesmo nível, quer por motivos de fácil crédito, rendimentos
folgados ou especulação nos preços, causando uma desproporcionalidade na
sustentabilidade real do mercado. A causa deste fenómeno é motivo de discussão
entre muitos economistas e não é possível ter certeza absoluta de como ele se
origina. Porém, em Portugal, é possível especular que a sobrevalorização dos
imóveis (principalmente em Porto e em Lisboa) pode ser atribuída às taxas
Euribor estarem negativas, facilitando o crédito, aos chamados Vistos “Gold”,
que puxaram os preços dos imóveis a valores extremamente altos, ao aumento
brutal do turismo e, por fim, o aumento natural da economia.
Ultimamente,
o FMI (Fundo Monetário Internacional) tem demonstrado uma grande preocupação
com o crescimento desenfreado do mercado imobiliário português, com medo que os
problemas ocorridos na crise de 2009 voltem a jogar Portugal noutra crise,
nomeadamente uma escalada nos níveis de incumprimento do crédito à habitação. O
FMI constata que os preços do mercado imobiliário já apresentam níveis
pré-crise, visto que os preços das casas aumentaram em cerca de 20% em Portugal,
comparado com os 7% da Zona Euro, atingindo máximos de 2009, onde a crise se
instaurou, e o FMI teve que intervir junto com outras entidades financeiras
para evitar um pior cenário.
O FMI nota
que parte da subida dos preços, além do aumento do crédito à habitação, seja
reflexo do apetite por parte dos estrangeiros em investir em imóveis em
Portugal, sendo brasileiros, franceses e outros os responsáveis por comprar 25%
dos imóveis vendidos em Portugal em 2017.
Apesar de o FMI concordar que
esta situação preocupante no sistema imobiliário não foi fomentada pelo ciclo
de crédito, foi recomendado que as autoridades de supervisão (nomeadamente, o
Banco de Portugal) devem manter-se vigilantes e implementar medidas
macroprudenciais adicionais.
Atualmente,
estão em causa três destas medidas preventivas da iniciativa para ser aplicada
em novos contratos de crédito, sendo elas: a criação de limites para o rácio entre o montante do financiamento
face ao valor do imóvel que serve de garantia (LTV), o estabelecimento de um
teto máximo para o rácio entre os encargos com créditos e o rendimento
familiar, bem como uma limitação à maturidade dos empréstimos.
Portanto, Portugal não é o primeiro e claramente não será a última economia
no mundo a ter tal problema ao ponto de demonstrar perigo para seu progresso, uma
vez que em 2008-2009 uma crise mundial tomou lugar muito por conta de bolhas
especulativas nos sectores imobiliários das economias ao redor do mundo. Temos
também que pontuar que, por outro lado, segundo os economistas Richard Herring
e Susan Wachter, uma bolha no setor imobiliário não está diretamente ligada a
uma crise bancária, uma vez que é possível acontecer uma ou outra
independentemente. Porém, um aumento nos preços no setor imobiliário pode levar
a um aumento no volume de crédito, fazendo com que o preço dos imóveis aumente
ainda mais e, possivelmente, levar um país a uma situação de crise.
Lucas Nogueira de Almeida
Bibliografia:
-Asset price bubbles: The Implications
for Monetary, Regulatory and Internacional Policies
-https://arrowplus.pt/o-que-e-uma-bolha-imobiliaria-em-portugal/
-https://eco.pt/2018/02/23/fmi-alerta-para-escalada-no-preco-das-casas-em-portugal/
-https://eco.pt/2018/01/11/estrangeiros-compraram-25-das-casas-vendidas-em-2017/
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