Comprar casa é caso sério

O crédito à habitação há já algumas décadas que representa a principal fonte de endividamento das famílias em Portugal. Os elevados valores destes empréstimos e os seus elevados prazos de reembolso contribuem para esta situação, visto que, apesar dos elevados montantes em causa, o tempo disponibilizado para o pagamento é mais alargado, o que deixa as famílias mais confortáveis. Porém, as suas caraterísticas acarretam perigos: o seu valor é elevado e o incumprimento de clientes em número avultado pode acabar com a sustentabilidade de um banco; e os extensos prazos aumentam a imprevisibilidade relativa ao futuro dos indivíduos no que toca à capacidade de cumprimento dos seus compromissos. Estes fatores são de levar em alta consideração uma vez que se aponta a falência dos empréstimos para habitação como umas das principais causas da última crise financeira internacional, e há que prevenir.

Mudando agora o cenário para o contexto atual português, que se carateriza como um país com uma economia em recuperação, num período pós-crise, crise esta que afetou fortemente toda a população, seria de concluir que as precauções estariam na ordem do dia, principalmente na área bancária que tanto sofreu.

Acontece que em 2017 o mercado imobiliário esteve ao rubro, como comprova o aumento de 43% no que toca a crédito concedido para a compra de casa. O seu valor total foi o quádruplo do valor registado em 2012. Isto deve-se principalmente às facilidades dadas pelos bancos, que alargaram os prazos de reembolso, que aumentaram os rácios de financiamento, tendo em conta o valor do imóvel, que diminuíram as taxas de juro e, ainda, que competem entre si, quer isto dizer que a forte procura por crédito à habitação levou a que os bancos se tornassem menos exigentes de modo a aumentarem a sua competitividade. Isto levou a que financiamentos atingissem valores de 90% em certas entidades bancárias e que o “spread” (taxa de juro aplicada pelos bancos em contratos de crédito) atingisse valores a rondar os 1,5%, quando em 2015 estes valores variavam entre 2,5 e 3%.

É ainda de referir que toda esta procura tem ainda um efeito inflacionário sobre o preço das casas por metro quadrado. No último mês de setembro, cobrava-se 1205€ por metro quadrado (valor médio de avaliação bancária), um aumento de 70€ face a setembro de 2017.

O disparar do crédito à habitação acabou por acionar os alarmes do Banco de Portugal, que, no início de fevereiro, decidiu aconselhar os bancos a obedecerem a 3 instruções para restringir e controlar novas concessões. Estas instruções passavam por: limitar a taxa de esforço, isto é, recomendar que se empreste dinheiro apenas a clientes cujas prestações mensais de todos os empréstimos que detenham não ultrapassem 50% do seu rendimento líquido, podendo este limite ser ultrapassado em até 5 pontos percentuais; limitar o valor do crédito face ao valor do imóvel dado como garantia, podendo o montante emprestado ascender até, no máximo, 90% do valor do imóvel; e, por fim, limitar a maturidade dos empréstimos para novos contratos em até 40 anos. A verdade é que, após a introdução destas novas regras, os efeitos não tardaram, uma vez que os empréstimos para habitação reduziram-se para 810 milhões em agosto, dos 919 milhões registados em julho, mês em que já se havia assistido a uma queda. A taxa de juro média ainda aumentou um ponto base durante este mesmo período.

A meu ver, esta é uma área que acarreta muitos riscos caso não seja controlada e regularizada da maneira mais correta. As consequências de incumprimentos podem ser catastróficas para um banco e um banco em dificuldades prejudica sempre a harmonia de um país. Como tal, não posso deixar de bater palmas à ação do Banco de Portugal ao restringir a atividade bancária para um nível mais racional e impedir certas loucuras que poderiam acabar em situações de recessão, no pior dos casos. Contudo, descontar toda a culpa nas instituições financeiras torna-se injusto. É necessária uma sensibilização da população em geral, do meu ponto de vista pessoal. Acontece que os alertas são feitos mas não parecem chegar aos ouvidos dos clientes. Assim, é essencial ter consciência dos riscos e da capacidade de cada um para cumprir com os contratos, para se evitarem situações irremediáveis, pois comprar casa é caso sério e não pode ser uma decisão tomada por um impulso.

Diogo Eduardo Machado Ferreira

[artigo de opinião produzido no âmbito da unidade curricular “Economia Portuguesa e Europeia” do 3º ano do curso de Economia (1º ciclo) da EEG/UMinho]