Bomba relógio no mercado imobiliário

Portugal tem vivido nos últimos anos uma época de muito dinamismo e uma forte inflação no mercado imobiliário. Desde a recuperação da crise financeira que o mercado imobiliário em Portugal tem crescido de uma forma exponencial. Os preços das casas disparam 30% desde a crise em Portugal, tendo atingido valores gritantes. Segundo o INE, os preços dos imóveis terminaram no final de 2018 ao mesmo nível se tivessem evoluído ao ritmo da inflação desde 2007, ao invés de terem caído com o aumento da dívida soberana. Tal significa que o mercado imobiliário recuperou totalmente da crise financeira, dado haver um excesso de procura.

O próprio banco central adotou políticas macro-prudenciais com vista a evitar uma nova bolha imobiliária. Por conseguinte, acredita-se que os preços das casas estão a convergir para a estabilização, evidenciando já sinais de abrandamento, depois de atingir picos históricos. Mas será que as restrições impostas pelo BdP ao nível da concessão do crédito à habitação são suficientes?

Primeiramente, a oferta continua baixa em relação à procura, o que exerce pressão de subida sobre os preços. Cabe ao nosso governo, através de programas estáveis e incentivos, aumentar a competitividade do nosso país face aos outros países, de modo a fomentar o investimento no nosso país. Mais investimento permitiria aumentar a oferta disponível e assim anular o efeito da subida dos preços dos imóveis. Contudo, tem-se verificado o efeito oposto, nomeadamente devido ao programa de residência “Golden Visa”, que embora esteja a atrair investimento estrangeiro, a maioria tem sido por via da aquisição de imóveis, o que compele ao “overpricing” dos mesmos, o que justifica, a meu ver, uma revisão imediata deste programa pelo governo, e que demora em ser feita.

 Outro aspeto que merece igual enfoque é o crédito (ainda) fácil. O financiamento para compra de casa vive dos melhores momentos deste a Troika, o que também significa que os consumidores estão mais confiantes. Os spreads continuam muito reduzidos, esperando-se que este cenário se mantenha, dada a concorrência bancária existente, o que constitui um verdadeiro incentivo para comprar casa. Não obstante, as medidas contracionistas tomadas pelo BdP, concedeu-se crédito a mais e a ritmo elevado nos últimos anos.

Portugal fechou o ano de 2018 com 60% de todos os empréstimos a serem destinados à compra de casa, o que não deixa de ser preocupante e arriscado para os bancos por terem a sua carteira de ativos pouco diversificada. Esta exposição da banca nos últimos anos é um sério risco num eventual ciclo económico menos favorável do que aquele se tem vivido, pois espera-se uma desaceleração económica nos próximos quatro anos e, consequentemente, a taxa de desemprego mais baixa dos últimos 16 anos pode vir a deixar de ser a vigente. Dito de outra forma, estamos no maior ciclo de crescimento de sempre desde o início do euro, mas esta tendência expansionista não vai durar para sempre e, com a possibilidade de o desemprego aumentar num futuro breve, o risco de default por parte dos credores aumenta também por terem menos rendimento. Daí, as medidas impostas por Carlos Costa ao nível do crédito que, embora sejam algo tardias, são de extrema importância no sentido de preparar a economia e os seus agentes para qualquer contingência económica.

Igualmente, os estímulos do BCE catapultaram o mercado imobiliário através das taxas Euribor negativas. A título de exemplo, a taxa Euribor a seis meses, a mais utilizada nos créditos à habitação em Portugal, está em -0,353%. Contudo, estas taxas de juro têm aumentado desde 2018, pelo que as condições de financiamento vão piorar, o que pode pôr em causa o pagamento das prestações bancárias por parte das famílias. Outro fator que merece ser enfatizado e que tem sido alvo de muita discussão são as rendas exorbitantes que se têm pago, o que leva a que cada vez mais as pessoas optem por comprar habitação, pois o arrendamento está muito caro, sobretudo nas grandes cidades. Quero com isto dizer que vivemos uma verdadeira “bomba relógio” neste mercado, que pode rebentar a qualquer momento.

Pedro Meira

[artigo de opinião produzido no âmbito da unidade curricular “Economia Portuguesa e Europeia” do 3º ano do curso de Economia (1º ciclo) da EEG/UMinho]